1.　引言

　　大部分都市的中心區(CBD)在上世紀之交由零售業―商業區演變而來。上世紀中期以來，該區域演變為辦公與商業功能的復合區，最近已演化為城市會議一旅游一娛樂的中心區，即游憩商務區(RBD)。規模較小城鎮的CBD一般表現為零售業中心；規模較大城市的CBD則由于服務業發展和政府職能轉變的緣故而發生變化。西方學者預測，今后CBD的增長將集中體現在文化一娛樂一會議設施的增多以及辦公―商業功能的增強。屆時，可稱之為文化游憩商務區(CRBD)。這些變化與該城市地帶人們的職業結構組合、生活方式變化以及城市功能的不斷分散有關。

　　由于城市CBD發展的基礎在于其具有的城市(空間)社會區位以及城市(空間)組織的“中心性”，近幾十年來，雖然經歷了若干“拆遷運動”，但自80年代以來，新一輪重建CBD運動正在加劇進行。西方國家城市CBD的演變及與其相適應的規劃已明顯呈現出七方面的趨勢規律。

　　2.　CBD區域變化與類型

　　2.1　CBD功能區類型與變化

　　一般CBD由若干個功能亞區構成。建筑密集的核心區一般有高層建筑辦公區、金融業區、賓館區和零售業區；核心區周圍(邊緣區)是綜合服務功能區、市政、醫療功能區、政府辦公設施區、貧民窟及舍棄區、批發業和倉儲業區。城市規模越大，這些功能亞區的空間特征越明顯，其空間分異的專業化程度越高。

　　隨著城市的發展，CBD內土地利用變化從未停止過。主要表現為各功能亞區的演替與置換，或者稱為CBD內的不同社區“過濾”，并伴隨著土地擴張。主要表現為兩方面：一方面是較高等(的商服旅游)社區置換古老的破舊、衰敗區域，這些區域分布有級別較低的零售業和貧民區，被稱作舍棄區；另一方面，CBD也會蠶食其邊緣地帶，尤其傾向于吸收靠近高收入者居住社區一側的土地，該區域被稱作吸收區。

　　2.2　貧民區與舍棄區特征與變化

　　幾乎所有的大城市CBD都存在著貧民區。貧民區是舍棄區的一個典型區域，是無家可歸者和社會失落者的避難所，也是成年人的娛樂場所。有時呈碎片狀，不一定是一個完整區域。但它具備完整的空間結構和獨特的土地利用類型，如有破敗的閣樓式建筑，廉價的賓館，農業市場和小規模零售業區，以及當鋪、酒吧、低等級的小餐館、廉價的電影院、修理店、信用購買珠寶店、槍支店、低檔服裝店和家具店等。該區域與附近繁華的金融服務等功能區形成鮮明的空間形象對比。

　　貧民區居民的典型社會特征呈現為大量“無家可歸者”。他們在此聚集的主要目的是想利用其適宜、寬容的環境。貧民區為CBD提供勞動力。當地的勞動力代理機構以臨時工方式雇傭工人。但大量貧民區居民更多地被看作勞動力短期需求市場的蓄水池。貧民區的存在對城市形成大量的社會空間問題。規劃者以及商業團體一直要求政府更新這些區域。而更新的主要手段是拆遷或重建，并未考慮由人口再居住進一步引發的與社會和社會空間相關的人本與人權意義的問題。在這方面，西方還沒有很成熟的經驗。

　　2.3　土地利用待更新區的演化規律

　　在許多發展緩慢的城市中，CBD的核心區及核心區外圍區域(邊緣區)的房屋多是一些舊房和破損房屋。這些房屋逐漸被那些居住在外地而從本地收租的人所擁有，以期將來有機會獲得振興。該區域(位于核心區和低收入者居住區之間)的土地呈現為多種功能的利用模式，成為一個緩沖地區和土地蓄水池，以備將來CBD土地更新和新建住房用地之需。

　　2.4　CBD的界定

　　各城市CBD的形狀因街道規劃的不同而出現差異。一些城市的CBD呈四方形或長方形，由若干個街區組成，圍繞在以十字路口為中心的地價最高區(PLVI)周圍，呈現為網格街道模式。如果某主干街的重要性超過街道十字路口，CBD有時就沿著該主干街道而延伸。通常情況下，CBD在一兩個方向會因自然特征如地形、河流、高速公路等的出現而中斷。

　　對CBD準確地進行定界并確認各功能亞區決非易事。一般人可能會找出以十字路口為中心的地價最高區(PLVI)作為CBD的核心區。西方學者通常采用兩種方法界定變化中的CBD，它涉及建筑指數這一概念，該指數表示建筑物的高度以及土地利用強度等：(1)建筑指數法。雷蒙德默菲(Raymond E.Murphy)和詹姆斯(James Vance)在為CBD定界方面作了大量的研究工作。他們引用了兩個指數，一為中心商務區高度指數，它是按照街區到街區的方式，求出CBD所占面積與整個區域面積的比率；第二個指數是中心商務區的利用強度或密度，它是用中心商務區的面積除以其所座落的社區的總地表面積。這兩種指數值高的社區構成了CBD的空間范圍。(2)核心―邊緣區法。CBD的核心區是土地利用密度最大的區域，邊緣區是周圍的支持區域。核心區表現為高層建筑、緊密的內部商業聯系、步行式交通、有限的停車空間和幾乎全部利用了的各種場所；邊緣區由倉儲區、停車場、醫療服務設施、輕工業和批發業構成，工具式交通在此區域占主導地位。該區域的主體功能是服務于核心區和邊緣區，它同時也服務于城市的其他地區。核心區相對面積較小(一般為幾個街區)；邊緣區通常占CBD空間區域的四分之三左右。

　　3.　CBD人口居住、商業服務業與中心區就業趨勢規律

　　3.1　人口與居住演化特征

　　西方國家現代城市商務中心區主要是一個工作中心地，除無家可歸者構成的人口數量在不斷增長外，只有少量長期居民在此居住。盡管有供老年人和富裕階層居住的高層建筑物，大部分居民是房屋出租者和處于住房過渡階段的人。現在賓館給處于住房過渡階段的人提供了住宿條件，并給租房者提供了長期的選擇。尤其在較小城市，住房位于商業性樓層的上部，以及被改修成公寓和住宅的舊式樓宇中。而大城市年輕的專業人員的返城運動也使CBD邊緣區的住房市場與較高等社區興旺。

　　3.2　居住、商業服務業的分離與就業特征

　　二戰以來，由于居住分離，它引起為居民服務的低等級商業服務功能的分離。這些商業功能包括鄰里區服務設施、雜貨店、小酒店、教堂以及學校。60年代以來，零售業和文化活動的分離隨著郊區發展程度的增加而加劇，并引發購物中心、服裝店、汽車銷售及服務中心、銀行業、酒店及電影院等也從中心區分離出去。

　　面對中心區功能的分化與空間分離，80年代以來引發了城市CBD的更新運動，進行大量的規劃與建設，主要表現為樓層面積的凈增加。現在，一些城市中心區仍能維持其就業水平，個別城市的就業水平甚至出現增長。就業趨勢總體呈現出兩方面特征，一是公司內部的就業規律；二是賓館等服務行業內部的就業規律。由于辦公設備的增加和公司每位職員所需要的空間同時增加，而賓館在單位空間內所需員工數量減少。因此，CBD就業水平今后也很難提高。隨著RBD的功能發展造成賓館代替辦公樓的趨勢，造成CBD的就業機會還會進一步減少。另外城市的更新重振運動也產生了更多的地表公共空間、停車場及閑置地。盡管這些投資增加了中心區的吸引力，但新增的設施卻降低了就業機會。同時，郊區也致力與中心區的活動類型展開競爭。如今許多新型的、規模擴大的及重新選擇區位的商業傾向于在郊區選址。

　　3.3　抽象(隱形)交易的聚集

　　CBD的高度中心性除了可以實現商家和消費者的面對面溝通以外，還產生另外一些利益，吸引各項活動在中心商務區聚集，從而可對各種信息進行方便地加工和處理，并迅速傳播出去，這稱為抽象交易(abstract transactions)。吸引并促使抽象交易產生的中心區利益都與CBD的中心性有關，這些抽象(隱型)交易利益可分為9個類別：①可進入性；②信息流中心；③工作環境；④人才市場；⑤休閑、體育運動；⑥專家咨詢；⑦貨幣與信用市場；⑧高等級的購物中心；⑨受教育機會。

　　4.　零售業空間變化規律

　　50年代以來，CBD功能的分散趨勢進―步導致零售業的空間變化。通常用三階段模型表示這種變化：CBD占主導地位階段(1850s―1950s)；CBD衰減階段(1950s―1970s)；CBD被替代階段(1970s―現在)。

　　4.1　CBD占主導地位階段(1850s―1950s)

　　50年代隨著交通方式的改善和大型零售―購物中心的出現，開創了現代CBD的零售業時代。即大型零售業第一次有可能在同一場所進行，并造成其他商店也開始聚集于購物中心附近，以便利用密集的行人與交通，產生了比較購物(comparative shopping)方式。這種同類型商店間的相互吸引被稱作競爭性聯系(competitive linkage)。此時，零售業的水平可用GAFE指數表示，CBD在此銷售額中占絕大部分。GAFE中的G指日用商品(general merchandise)，A指服裝和裝飾品(apparel and accessories)，F指家具和器具(furniture and appliance)，E指食品和飲料(eating and drinking)。城市規模越大，其中心區專業化零售業的聚集程度越高，大型購物中心約占總營業額的二分之一，服裝銷售約占營業額的四分之一，家具和食品與飲料銷售占了余下的其它部分。

　　4.2　CBD衰退期(1950s―1970s)

　　20世紀50年代早期，隨著CBD零售業主導地位的迅速弱化，中心區僅有三分之一的商業用地用于零售業，從事于零售業的勞動力比例也降至20％，銷售額一般占城市總銷售額的25％，到60年代早期降至10―20％。更大的滑坡出現于1963―1972年間，平均下降至7％，到70、80年代時，中心區的零售業銷售額很少超過城市總銷售額的2―3％。

　　4.3　CBD被替代期(1970s―90年代中期)

　　70年代以來，面對零售業銷售的持續下跌，城市政府試圖設法阻止這種趨勢，采取了大量措施，如專門的零售業搬進拱廊市場、展覽館以及小型市場等具有多種文化活動的公共建筑內；開發商們開發出多功能中心，提供只有在郊區購物才具備的設施和安全條件；步行區快餐連鎖店的數量也在增多，提供迅捷服務，食品外賣和誘人的食譜；賓館和綜合辦公樓內餐館為不斷擴大的會議和旅游團體提供食宿；許多城市還增設了節日市場。這樣，中心區的零售業有所回升，大體保持在10％以下的水平。

　　4.4　中心區購物大廈時代(90年代中期以來)

　　中心區需要更具競爭性的零售業空間氛圍，為此出現了中心區購物大廈。它包含了多種類型設施的復合：①有的類似于傳統郊區購物中心，并附帶有端位商店和小型專賣店。該類中心通常是新建筑和一些舊建筑刷新以后的復合體，用拱廊等通道連為一體，形成購物城；②進行街道和基礎設施改造，以服務現有零售商。拓寬步行道，壓縮街道，限制汽車數量，鼓勵公共運輸和應急運輸工具；③在中心區劃定步行區，里面配置池塘、噴泉、廣場等街道景觀。以上理念主張利用現有建筑物而不是進行大規模重建，其核心在于強調外部環境。步行區與購物大廈并非可以完全解決中心區零售業的所有問題。零售額并不總是隨項目建設的完成而增長。設計不合理造成許多中心區購物大廈生命周期不長。其原因在于購物大廈除要有合理的設計外，還需要優越的區位，以方便顧客采購和停車。有位學者提出當時流行的四種設計方案，各有其設計缺陷：①超前設計，用料考究，空曠與陰冷的人為環境。②過多的繪畫、噴泉、灌叢，營造出叢林氣氛，不利于空間的相互聯系。③大量的雕刻和紀念碑，產生恐怖外觀。④膚淺、含糊及裝飾性過多，缺乏統一主題和完整性。

　　學者認為，在將來，中心區的零售業行業要保持競爭力，必須進行空間重組，大型商店不應沿傳統的購物街零散分布，而應靠近主要的辦公和賓館設施。

　　5.　辦公功能與空間的演化

　　CBD辦公功能的演化在空間上主要表現為城市管理中心的演變。辦公功能傳統上聚集在大都市區的中心區，該地區的公司總部數量最多。近年來，辦公功能在國家城市等級體系中已出現分散趨勢，在地理空間上逐漸擴散至各區域中心。

　　森樸爾(Semple)和菲普斯(Phipps)研究出一個關于公司辦公總部和管理中心空間演變的四階段模型。

　　6.　賓館市場的演化

　　70年代以來，賓館業逐漸成為CBD中心區的增長型產業。主要有以下類型。

　　6.1　舊賓館

　　中心區舊賓館的經營狀況一度舉步維艱，后來由于大城市的會議功能的增強而出現好轉。大量舊賓館在50年代和60年代被拆除，有的經歷了各種挑戰而得以留存。最近的數據表明，恢復許多保留下來的舊的“豪華”設施要比重建新的項目效益要好。

　　6.2　會議賓館

　　會議賓館通常是一個規模更大的多功能設施的一部分，往往聚集于主要的會議中心附近。其頂部的若干樓層為經常光顧此地的商業人士和行政界人員提供優質服務，如快速簡潔的人住和離店手續、免費早餐、高級的酒吧服務、提供日報、單獨的休閑、休息室、樓層入口的監控系統以及其他設施。

　　6.3　商業賓館

　　與會議賓館相比較，提供全方位服務的商業功能賓館客房數量較少、設施較簡單。

　　6.4　豪華賓館

　　大都市區內的豪華賓館也占據一定的市場份額，這類賓館通常有500個以下房間和數量不多的供小團體聚會的場所。

　　6.5　賓館業客源市場

　　賓館業的主要客源市場有三方面：①商業和貿易市場，約占客房需求總量的60％。流動的營銷和管理人員是商業貿易市場的主流，其參加的大量會議和談判都在賓館舉行。②會議與貿易展覽市場，約占總需求量的25％。③旅游者和非商業性目的的來訪者。約占總需求量的15％。該市場所占份額最小，季節性差異最大，取決于城市本身特征及其地理位置。旅游點和大城市是該市場的最大獲益者。

　　7.　CBD分區制(管制)規劃原則的深化

　　CBD對其內部的土地利用變化有很強的適應、協調與恢復力。但是在CBD土地利用變化過程中，避免來自于相鄰建筑物和設施形成的各種空間與社會負面影響，從而使CBD獲得安全感，是CBD面臨的一個棘手的規劃問題。為此，西方城市采取了兩種方法，即行為限制法和保護性的分區制(管制)法，其中分區制(管制)原則是政府對CBD進行保護和指導發展的主要工具。

　　分區制(管制)原則來自于早期的分區法，最早應用于20世紀初期的紐約城中心區。它為建筑設計規定了標準。其目的在于，在臨近的地域內，只批準可以共存與互惠的上地利用項目，以免一種土地利用用途對其他土地利用用途產生負面影響。該原則有助于保持或增加地產價值。現在，分區制原則的應用范圍在逐漸擴大。避免負面影響的內容已擴大到確保社區健康、安全和福利等方面。分區制原則幾乎對所有類型土地的合理利用和土地利用密度的制約性都在逐步增強。

　　8.　重建CBD核心區的空間手段

　　重振核心區的典型戰略是公私聯手。國家為項目的金融和土地成本提供減免等優惠政策，從而使私營發展商投資于原本無利可圖的一些建設項目。西方國家在中心區的重建與保護方面主要采取了以下措施。

　　8.1　設計革新(后現代主義建筑)

　　建筑物的設計革新始終伴隨著CBD的重振過程。其特點有三方面：一是以建筑形象營造市場氛圍。第一批后現代主義建筑物出現于70年代的休斯頓，隨后建筑領域發生了巨大變化。它的魅力在于其反傳統的幾何外觀，這類設計形象思想賦予其諸多經濟優勢，使建筑物在社區內形象突出，營造別樣的商業氛圍，衍生出市場優勢。二是多種功能空間整體融合，形成舒適的人本化空間。如巨型建筑物把零售業、商業、居住、辦公和娛樂功能納進一個框架里，或者使這些活動在一系列內部相通的建筑物里面進行。它強調全天候的利用，按用戶需要設計各種設施。它改變了早期人們改善核心區住房和停車場的做法，而考慮得更全面，以期形成完全城市化的環境(工作環境、購物環境、娛樂環境和家居環境)。三是立體式連體交通，提高商業服務場所等微區位的可進入性。核心區建筑物的設計革新還包括地下購物商城和樓宇間通道及運輸線等。高于街面的空中橋梁不受氣候影響，多為零售業服務，它提高了核心區的行人交通量。但一些城市的這些走廊在街道層面上沒有入口，造成街道上的行人交通量下降從而引起該街道零售業下降。

　　8.2　歷史性保護

　　對歷史性的舊建筑物進行整修，改造為高檔的辦公和零售業空間，這種方法同樣可以使核心區具有競爭力。現在，許多城市制定歷史性建筑保護條例的目的在于鼓勵劃分出歷史性區域，而不僅僅是保護個別的歷史性建筑物，還要便于發展城市旅游業。

　　8.3　生氣活躍的街道

　　最近幾年，專業研究人員指出，規劃人員和開發商在設計核心區設施時，應更加注意街道上的行人需要，而不能一味地強調建筑單體誘人的外表設計。威廉懷特(William Whyte)所稱的“野蠻地拋棄街道”，是指許多巨型建筑物把行人都吸引到堡壘式的建筑物中，使街道因行人稀少而失去其應有的生機。事實上，街道也是城市組織的一個組成部分，人們也需要多彩的街道景觀。現在，城市規劃已重視設計生氣活躍的街道。

　　9.　結論

　　總之，城市CBD經歷了幾十年的分離、集聚過程和高強度的利用，如今仍然在城市的經濟、社會和心理方面扮演著重要角色。它適應了各種變化，但至今仍存在大量問題。如停車、犯罪、種族極化和中等收人者住房是有關CBD未來發展爭論的四個社會空間關鍵問題。需要規劃人員的關注并加以解決，解決的途徑是需要大量的資金投入以確保其在未來的生存與競爭優勢。